 |
 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
【３.容積率・建ペイ率の制限】
１）延べ面積の敷地面積に対する割合（容積率）（法52条）
容積率＝延べ面積／敷地面積≦容積率の限度
1、容積率の限度（法52条1項）
「指定容積率」と「道路幅員による容積率」の値の小さい方が、その敷地の容積率となります。
（１）指定容積率
用途地域ごとに法52条1項１号〜5号に定められているが、それぞれの敷地については
都市計画で定められる数値によります。（下記参照）
（２）道路幅員による容積率
前面道路幅員が12ｍ未満である場合は、前面道路幅員に４／１０又は６／１０の数値
を乗じたものが道路幅員による容積率です。（下記参照）
注）
（１）敷地が2以上の道路に接する場合はもっとも幅員の大きい道路を前面道路とします。
（２）前面道路が幅員12ｍ以上である場合は、「指定容積率」を限度とします。
＊第1種・第2種低層住居専用地域、第１種・第2種中高層住居専用地域、
第1種・第2種住居地域、準住居地域、特定行政庁が都市計画地方審議会の議を経て指定する区域の「道路幅員による容積率＝前面道路幅員×４／１０」
＊近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域、用途地域指定の無い区域の「道路幅員による容積率＝前面道路幅員×６／１０」
（３）住宅の地階に係る容積率算定上の特例（法52条2項、3項）
下記の条件を満たす住宅の地階の床面積は、住宅の用途に供する部分の床面積の合計の１／３を限度として、延べ面積に算入しません。
＊ 住宅の用途に供する地階であること。
＊ 地階の天井が地盤面からの高さ1ｍ以下にあること。
注）この規定の地階は、令1条２号の「地階」の定義に、地階の天井が地盤面からの高さ1ｍ以下にあるという条件が加わります。
（４）敷地が容積制限の異なる地域・区域にわたる場合（法52条4項）
容積制限の異なる地域・区域にわたる場合は、それぞれの地域や区域に属している部分ごとの敷地で延べ面積の限度を計算し、これらの延べ面積の合計をその敷地の延べ面積の限度とします。
（５）特定道路に接続する道路に接する敷地の容積率（法52条5項、令135条の4の4）
特定道路（幅員15ｍ以上のもの）に接する6ｍ以上12ｍ未満の道路に接する敷地で、特定道路から70ｍ以内の部分にある敷地ついては緩和措置があります。
（６）計画道路に面する敷地の場合（法52条6項）
都市計画において定められた計画道路に面する敷地がある場合、特定行政庁が交通上、安全上、防火及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物は、その計画道路を前面道路とみなします。
（７）駐車場・駐輪場の緩和
法52条（容積率）などの計算に用いる延べ面積の算定の場合、駐車場・駐輪場等
の施設にあっては、自動車車庫等の床面積は、その敷地内の建築物の各階の床面積の合計（延べ面積）の１／５を限度として延べ面積に算入せず緩和されます。
（令2条1項4号ただし書き、同条３項）
注1）上記緩和の条例は自動車車庫等の床面積の限度ではありません。従って１／５を超えた場合は超えた部分の床面積を容積率算定用延べ面積に算入しなければなりません。
注2）当該敷地内に2以上の建築物がある場合は、各建築物の床面積の合計となります。
（８）その他の関連法令等
＊ 法52条7項
＊ 法52条8項
＊ 法52条9項
＊ 令135条の4の5
＊ 法52条10項
＊ 令2条1項4号、同3項
２）建築面積の敷地面積に対する割合（建ペイ率）（法53条）
建ペイ率＝建築面積／敷地面積≦建ペイ率の限度
1、建ペイ率の限度（法53条1項）
（１）用途地域ごとに法53条1項の1号〜4号に定められています。
（２）建ペイ率の緩和措置（法53条3項）
ａ：下記の条件をすべて満足したものは、建ペイ率に１／１０を加えたものとします。
＊近隣商業地域及び商業地域以外の用途地域（用途地域の指定のない区域も含む）
＊防火地域に属する敷地
＊建築物は耐火建築物
ｂ：角地にある敷地で特定行政庁が指定したもの、又は、特定行政庁が指定した街区にある敷地は、法53条1項で定められた建ペイ率の値に１／１０を加えたものを、
建ペイ率とします。
ｃ：上記のａとｂの条件を全て満足したものは、法53条1項で定められた建ペイ率の値に２／１０を加えたものを、建ペイ率とします。
（３）敷地が建ペイ率の異なる地域・区域にわたる場合（法53条2項）
建ペイ率の異なる地域・区域にわたる場合は、それぞれの地域や区域に属している部分ごとの敷地で建築面積の限度を計算し、これらの建築面積の合計をその敷地の建築面積の限度とします。
（４）敷地が防火地域の内外にわたる場合（法53条5項）
建築物の敷地が防火地域と準防火地域、または、防火地域と指定の無い地域にわたるような場合で、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地はすべて防火地域にあるものとみなします。
注）耐火建築物が防火地域の内外いずれにあっても差し支えなく、敷地の全てが防火地域にあるものとみなします。
（５）建ペイ率の適用除外（法53条4項）
＊ 近隣商業地域内で防火地域内にある耐火建築物
＊ 商業地域内で防火地域内にある耐火建築物
＊ 巡査派出所、公衆便所、アーケード等
公園、広場、道路、川等にある建築物で、安全上、防火上、衛生上支障がないもの。これらの条件を満たしたものは、建ペイ率の制限の規定は適用されません。
３）第１種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域内おける外壁後退距離
（法54条、令135条の5）
（１）１種低層住居専用地域又は第２種低層住居専用地域内の外壁の後退距離
建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離を1.5ｍ又は1ｍ以上としなければなりません。（法54条）
（２）外壁の後退距離に対する制限の緩和規定（令135条の5）
下記の場合、建築物又は建築物の部分は、後退させなくてもよいものです。
＊ 壁面の長さの合計が3ｍ以下（１号）
＊ 物置などで、軒の高さが2.3ｍ以下かつ床面積の合計が5m2以内（2号）
４）用途地域内の建築物の用途制限の概要
＊表をクリックすると拡大表示されます。
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
